任意売却を認めていただくのに申請をしなければなりません


住宅金融支援機構から購入資金の融資を受けている不動産の任意売却をする際には先ず、頂かなければならない書類が有ります。 それが、下記左側の画像の書類です。 任意売却のパンフレットです。

そして、そのパンフレットの中に有る任意売却申出書が左側の画像です。 任意で不動産を売却する際には、この申出書に必要事項を記入して提出をしなければなりません。

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任意売却パンフレット

任意売却のパンフレットd


任意売却の時間切れ

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任意売却の申出書

任意売却の申出書d


任意売却の時間切れ

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連帯保証人さんの承諾が必要です


任意売却で不動産を処分するには絶対的に連帯保証人の承諾が必要です。

グチャグチャに大喧嘩をして憎しみあっての離婚後、この任意売却という状況に置かれた場合、共有名義人の承諾が得られないことが多々あります。 共有者が承諾をしない場合には競売しか方法は有りません。

連帯保証人が、逃げた奥さんのお父様で、意地でも連絡をしてお願いが出来ないような場合にも競売しか方法はありません。

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住宅金融支援機構の任意売却


住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)
住宅金融支援機構・融資物件の任意売却(ご返済の継続が困難になった場合)

住宅金融支援機構. 任意売却の手続について( PDF )
独立行政法人住宅金融支援機構. 任意売却の手続について. このパンフレットは、独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)又は独立行政法人福祉医. 療機構(旧年金資金運用基金)の抵当権が設定された物件の売買において行っていただく手続が説明されております。

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任意売却の手続きについて

このパンフレットは、住宅金融支援機構・保証協会の抵当権設定がされた物件の売買において行っていただく手続きや、住構・保証協会が抵当権抹消の可否を判断する際に必要となる書類を、手続きに沿ってあらかじめお示しするものです。

仲介業者の方は当然のこと、債務者や所有者の方におかれましても、趣旨及び内容を十分ご理解いただいた上で手続きをお願いしてください。 なお、以下の手続き等が行われない場合、売却および抵当権抹消に応じじてもらえず仲介が不成立になることがありますので、ご留意ください。

任意売却手続きに入る前、債務者や所有者の方、または代理人等から「任意売却に関する申出書」を住宅金融支援機構・保証協会にご提出いただきます。 なお、任意売却仲介業者の選定にあたっては、いずれの方式を選出されても仲介業者選定後の任意売却手続きは基本的に同じです。

債務者や所有者の方自らが業者を選定
住宅金融支援機構・保証協会から紹介される仲介業者ではなく、債務者や所有者ご自身で任意売却仲介業者を選定する方式です。
なお、仲介業者の方が債務者や所有者の方から直接仲介依頼を受けた場合で、債務者や所有者の方が上記申出書を住宅支援機構・保証協会に提出されていない場合は、早めに支援機構(金融機関)または保証協会にご連絡願います。 その際は、上記申出書の作成及び提出にご協力いただくことになります。
売却価格申出方式による選定
あらかじめ住宅金融支援機構・保証協会へ「任意売却に関する情報提供依頼書」を提出し売出価格申出方式への参加を希望され、住宅金融支援機構・保証協会の任意売却手続きを理解していただいた仲介業者に対して、債務者や所有者の方からの依頼に基づいて物件の概要をお知らせし、最も高い売出価格を申し出た仲介業者を債務者や所有者の方に紹介する方式です。
ただし、住宅金融支援機構・保証協会が債務者や所有者の方に任意売却仲介業者を紹介しますが、任意売却媒介契約の締結については債務者や所有者の方のご判断による手続きとなります。 なお、この方式に基づき任意売却手続きを行っていただく際に留意していただく事項については、「売出価格申出方式の留意事項」をご参照願います。
住宅金融支援機構・保証協会からの個別紹介による業者選定
売出価格申出方式により選定が行えない場合に、債務者や所有者の方からのご依頼に基づいて、予め住宅金融支援機構・保証協会へ「任意売却に関する情報提供依頼書」を提出し住宅金融支援機構・保証協会の任意売却手続きを理解していただいた仲介業者を債務者や所有者の方にご紹介する方式です。

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任意売却売出価格の決定


依頼された任意売却仲介業者選定方法が「売出価格申出方式」の場合
住宅金融支援機構・保証協会と仲介業者の間で次の手続きを行います。
  1. 住宅金融支援機構・保証協会は、債務者や所有者の方から売出価格申出方式による仲介業者選定の依頼を受けた場合、「任意売却物件情報」を仲介業者にFAXします。
  2. FAXを受領した仲介業者は、任意売却仲介を希望する場合、「任意売却物件情報」に記載された期限までに「売却仲介希望申請書」に必要事項を記載の上、住宅金融支援機構・保証協会宛にFAXしてください。
  3. 住宅金融支援機構・保証協会は、期日までに最も高い額(複数業者が同額の提示をした場合は、再申出による最も高い額)を提示した業者に対し、回答期限後3営業日以内に「売却仲介手続依頼書」により連絡しますので、連絡を受けた業者は、連絡後原則として2週間以内に以下に定める必要書類を住宅金融支援機構・保証協会へ提出し協議を行います。
  4. 住宅金融支援機構・保証協会が、提出された書類をもとに売出価格を審査した結果、次順位の申出業者に変更させていただく場合がありますのでご了承ください。
依頼された仲介業者選定方法が「売出価格申出方式」以外の場合
任意売却仲介業者は、売出前に次に定める必要書類を提出し、住宅金融支援機構・保証協会と売出価格の協議を行います。
「高め売出し」と「広範な買手探索」が住宅金融支援機構・保証協会における任意売却手続きの基本であり、仲介業者の皆様が査定された価格が売出価格として妥当な価格であるか等について確認させていただきます。
なお、住宅金融支援機構・保証協会が確認していない価格での売出価格により購入希望者を見つけられた場合は、債権者として売却及び抵当権抹消に応諾できない場合がありますのでご留意願います。

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任意売却の必要書類


内部の汚れが著しい場合等、特殊要因(建物内外、周辺地域)がある時はその状況のわかる資料(写真等)を提出願います。
又、提出していただいた価格査定書に記載されている差定額について、住宅金融公庫・保証協会が把握する市場価格と乖離があると考えられる場合等は、価格査定書に採用した取引事例の詳細、当該取引事例以外の事例等について提出の上、説明していただくことがあります。
  1. 売出価格確認申請書
  2. 価格査定書(住宅金融支援機構指定のもの又は、財団法人不動産流通近代化センター制定のもの)
  3. 実査チェックシート
  4. 価格査定書に採用した取引事例の概要(チラシ・住宅情報誌等)
  5. 路線価図(相続税又は固定資産税。無い場合は固定資産税評価証明書)
  6. 周辺地図(対象物件の所在を明示)
  7. 写真 1物件につき6枚程
    建物全景(建物全体・門扉・植栽まで入っているもの最低2枚)
    玄関周り・遠景(周辺環境のわかるもの)
    その他建物の特徴や敷地の特徴がわかる個所

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任意売却 媒介契約の締結


任意売却物件の売出価格について住宅金融支援機構・保証協会の了解を得た後、速やかに債務者や所有者の方と仲介業者との間で任意売却媒介契約を締結していただきます。
なお、契約の形式は専属専任媒介契約又は専任媒介契約としていただき、締結後10営業日以内に次の書類を住宅金融支援機構・保証協会にご提出願います。
  1. (専属)専任媒介契約書(写)
  2. レインズ登録証(写)

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媒介契約の締結・更新が出来ない場合


以下の1.の場合においては媒介契約の更新を行わず、2.により仲介業者へ交代させることを住宅金融支援機構・保証協会から債務者や所有者の方に了解を求めます。

1. 債務者や所有者の方が媒介契約の締結又は更新等を行わない場合
      依頼日から1ヶ月以内に3及び4に定める書類の提出が無い。
      媒介期間中に住宅金融支援機構・保証協会が依頼した所定の報告等を行わない。
      住宅金融支援機構・保証協会が定める期間の経過等によっても買手を見つけられない。
2. 引継ぎ業者の選定
依頼された仲介業者選定方法が「売出価格申出方式」の場合
住宅金融支援機構・保証協会から次順位の申出者に引継ぎの依頼をします。
なお、状況に応じて再度入札を実施する場合があります。

依頼された仲介業者選定方法が「売出価格申出方式」以外の場合
仲介業者の過去の実績等を勘案して、債務者や所有者の方への紹介を行う方法で再選定します。

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買手の募集


媒介契約締結後、「販売活動例」のように、できるだけ広範囲な販売活動を行ってください。
成約するまでの間は、「販売活動状況報告書」を最低3ヶ月毎及び価格引き下げ申請時に住宅金融支援機構・保証協会へ提出していただきます。 (掲載した広告媒体(サイト画面・住宅情報誌・折込チラシ)等の添付が必要です)
なお、売出価格の変更の際は、必ず住宅金融支援機構支店又は保証協会支部へ事前にご相談ください。

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利害関係人等への確認


買手募集と平行して、抵当権等の抹消条件について、債務者や所有者の方の了承のもとに利害関係人に打診・確認を行ってください。 なお、利害関係人の有無は必ず最新の登記簿謄本で確認してください。

  • 利害関係人への配当額や諸経費の控除について、内容によっては承諾できない場合がありますので、住宅金融支援機構・保証協会と事前に十分協議願います。


  • 利害関係人の中には、任意売却に協力いただけない場合もありますので、販売活動を開始する前に、後順位抵当権者等へ購入希望者があった段階で改めて協議する旨の連絡をおこなってください。

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購入希望


任意売却物件の購入希望があったときは、「購入希望者報告書」に不動産購入申込書(買付け証明)を添付して、住宅金融支援機構・保証協会へ送付してください。 (新たに利害関係人が増えていたような場合には、不動産登記簿謄本もご提出願います)
抵当権抹消に応じられるか否かについてのご連絡まで1週間程度の期間を要します。

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任意売却 売買契約の締結


住宅金融支援機構・保証協会が抵当権抹消を承諾した後、任意売却売買契約を締結していただきます。
なお、住宅金融公庫・保証協会の承諾前に契約をされる場合は、特約条項で必ず住宅金融支援機構・保証協会の承諾を停止条件付にした上で願います。
債務者(破産者を除く)には、任意売却によってもなお残債務が生じる場合は、以後も返済の必要があることをご説明願います。

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任意売却の決済


抵当権抹消関係書類の準備期間が必要なため、遅くとも決済日の2週間(10営業日)前までに「代金決済予定日等の報告書」により住宅金融支援機構・保証協会までご報告ください。

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任意売却 その他留意事項


より有利な価格で売却するために、債務者や所有者の方は以下の点にご留意ください。
  1. 室内外の清掃、家具・生活雑貨類の整理を行い、広く明るく見せましょう。
  2. 出来る限り、ご自宅購入(新築)時のパンフレット、間取図、設計図、各種保証書をご用意ください。
  3. 他の債権者に対して、債務者や所有者の方の任意売却手続きについて住宅金融支援機構・保証協会から仲介業者からも確認をとりますが、債務者や所有者の方自身でも積極的にご説明願います。
  4. 税金や管理費等の滞納分については、できるだけお支払いください。


債務者や所有者の方が仲介の依頼方法で「売出価格申出方式」を洗濯された場合、次の事項については予めご了承いただいたものとして手続きを進めます。
  1. 物件情報として、次の情報を仲介業者に提供します。 所在地・土地面積・建物面積・間取・築年月・階数・住戸番号・敷地の使用権限
  2. 情報を提供する仲介業者には、外観から売出価格を見積もるように依頼しておりますので、住宅金融支援機構・保証協会において1社に確定し紹介させていただくまでは物件の内見にご協力いただく必要はありません。
  3. 上記1.の情報提供後、仲介業者を紹介するまでには2週間程度かかります。
  4. 紹介させていただいた仲介業者が提示した売出価格は、住宅の内部を中程度の状況として算定しておりますので、実際の売出価格は内部の状況によって多少変動する場合があります。
    なお、売出価格申出方式は、売出価格での成約を保証するものではありません。
  5. 稀に、仲介業者からの売出価格提示がない等の理由で、売出価格申出方式による仲介業者の紹介が出来ない場合がありますが、その場合は住宅金融支援機構・保証協会から個別に仲介業者を紹介させていただきます。

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顧問弁護士・顧問司法書士さん紹介のページだったのですが、先生方の強いご希望により先生方ご紹介のページは削除させていただきました。
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サービサー勤務の人でも任意売買d
以前、住宅ローン保証会社に勤務をしていた任意売却相談デスクの顧問の体験談です。 滞納しているローン回収業務に従事している人達にも私たちと同様に競売にかかる危険性、任意売却になる危険性は同等に付いて回っています。
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