住宅金融支援機構への支払を滞納している場合

[ 1 ] 取り扱い金融機関の公庫担当から、督促の電話や郵便が届く
住宅ローンの滞納が始まりますと郵便物および電話による督促が届くようになります。 滞納を続けますと「期限の利益」を喪失し法的手続きがとられるようになり、やがて競売に向けて手続きが行われますので、競売の手続きになる前のできるだけ早い時点で手を打つことが大事です。
[ 2 ] 任意売却専門業者に相談。
  • 相談された業者は、先ずはご依頼主様の返済状況・その他債務の状況を確認いたします。
  • 依頼を受けた業者はご依頼主様の状況やご希望にあわせて売却以外の方法も含めた選択肢を提案いたします。
  • 物件の販売価格の調査を行います。
任意売却の専門業者であれば、相談料/調査などは無料が当たり前です。
[ 3 ] 当社、任意売却相談デスクへご依頼された場合は
  • 住宅金融支援機構制定の任意売却の申出書を記入いただきます。
[ 4 ] 当社、任意売却相談デスクが住宅金融支援機構に当該不動産の販売価格を確認。
  • 住構に、ご依頼主様の任意売却の意向を伝えます。 同時に依頼を受けた不動産の相場の価格を伝えます。
  • ご依頼主様に販売価格を報告
[ 5 ] ここでご依頼主様と当社で任意売却の専属専任契約します。
上記の [ 4 ] と、この [ 5 ] の順序は曖昧です。 [4][5]入れ替わることもございます。 また[4][5]同時に進行して しまう場合もございます。 住宅支援機構のエリアによりましてもマチマチです。
  • 物件売却に必要な書類を記入戴き、ご依頼主様と当社で専任媒介契約の締結します。

顧問料/相談料/コンサル料金および仲介手数料は頂きません。
[ 6 ] 当社、任意売却相談デスクが住宅支援機構に販売活動する旨を伝える。
  • 専任媒介契約書のコピーを住構に送付します。
[ 7 ] 当社で業者間物件情報システム『レインズ』などへ積極的に登録を行い販売をします。
  • 依頼された物件の契約を可能な限り早くするために、『Yahoo不動産』,『Home's不動産』,『新聞折り込み広告』,『住宅情報誌』および『販売会』を積極的に行います。
[ 8 ] 当該不動産が購入希望者より購入の打診を受ける。
  • 当社が購入希望者様より買付証明書を受理します。
[ 9 ] 当社が債権者に買付証明書を提出し、売却金額の同意を貰う。
[ 10 ] 売買契約の締結。 居住している場合には引っ越し先を探してます。
[ 11 ] 各債権者と、抵当権全額の抹消の協議と応諾『配分表』の作成。
[ 12 ] 総ての抵当権者との合意、抵当権の解除、そして競売の取り下げ。
  • 引っ越し後の生活状況表を提出。
[ 13 ] 決済・所有権移転そしてお引き渡し。
[ 14 ] 債権者との残債の返済について、[ 12 ] で提出した生活状況表を踏まえて決定する。
  • 残るローン残債については、各々サービサーによって大きく変わります。
  • 残債務の返済については、債権者と当初きめた返済額を、何度か見直しして貰う事が可能ですので、その都度、債権者と交渉する事をお勧めします。
[ 15 ] 住宅ローン地獄からの解放そして再スタート。
[ 16 ] 数年後位には、新しいマイホームの購入が可能となかもしれません。
  • 数年して、ご依頼人様の置かれた状況に大きくさゆうされます。
  • ブラックリストに記載されているのも関わらず、新たに住宅ローンの組めた過去の依頼人も数名おります。
  • ブラックリストには5年 ~ 10年は載っているとお考えください。
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連帯保証人には迷惑はかかります

連帯保証人には迷惑はかかりますd 連帯保証人が付いている場合の任意売却および競売で、連帯保証人様への迷惑は避けては通れません。

任意売却をしたいのだが、連帯保証人には絶対に迷惑をかけることはできないし、連帯保証人には絶対にバレたくは無いというお問い合わせが非常に多く寄せられております。 無理です。 連帯保証人様に迷惑をかけずに任意売却を処理することは不可能です。

連帯保証人とは、主たる債務者が返済を怠った時に、代わりに返済をしますという契約をされた方です。 従って、融資を行った金融機関は、貴方の代わりに連帯債務者に返済を求めることになります。

しかし、当社では、その連帯保証人様にかかる迷惑を最低限度の抑える方法などのアドバイスも含め、任意売却を処理いたしております。

競売で処理された場合、連帯保証人様への迷惑の度合いは任売の比では有りません。 任意売却の時間切れ

任意売却のタイムリミット

任意で不動産の売却を行っている途中で、債権者(抵当権者)側より、『現在行っている任意売却を取り下げてください。』という命令が下される ことが極々たまにございます。

これは、今後、任意売却では無く、競売で処理しますという意味です。 なぜ、競売になってしまうのか? 当社で経験した任意売却取り下げの理由は 下記のケースです。
  • 依頼主との連絡が途絶えてしまう - 依頼を受けた不動産の販売活動をしていて、購入希望者が物件を観たいと言ってきても、依頼主様に全く連絡が取れなくなってしまって販売活動の維持が困難になったとき。 債権者が依頼主様に連絡を取ろうとしても全く連絡を取る方法が無くなってしまっているときなどです。
  • 販売価格が相場では無い場合 - 債権者は1円でも多くお金を回収したいと考えております。 任意売却の相場で処分するよりも競売で行った方がより多く回収できると考えた場合などは販売価格の設定は高いです。 この場合、販売価格が高いので買い手も見つからず時間切れで競売へと移行する場合には債権者側より、任意売却での販売活動を降りてくださいと指示されます。
  • 競売までの時間が無い場合 - 債権者・抵当権者によっては、競売の申立から入札まで、たったの3ヵ月・4ヵ月ということがあります。 3ヵ月・4ヵ月では、その物件を買いますという特定の方が居ない限り任意売却は難しいことが多いです。 また、ご依頼人様の行動が遅過ぎて販売活動が制約される場合などです。
任意売却の時間切れ

顧問弁護士紹介

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顧問弁護士・顧問司法書士さん紹介のページだったのですが、先生方の強いご希望により先生方ご紹介のページは削除させていただきました。
顧問弁護士・顧問司法書士紹介ページ »

昔の同僚

サービサー勤務の人でも任意売買d
以前、住宅ローン保証会社に勤務をしていた任意売却相談デスクの顧問の体験談です。 滞納しているローン回収業務に従事している人達にも私たちと同様に競売にかかる危険性、任意売却になる危険性は同等に付いて回っています。
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