債務者を競売にかけながら、自分は任意売却になっている

このお話は、私が以前勤めていた住宅ローン保証会社での体験談です。

   その当時、新聞の報道では銀行などの不良債権は10兆円は有るとか、国家予算と同額くらいは有るとか、色々書かれていました。 当時、私が働いていたN保証は住宅ローン専門ですがそれでも、不良債権は1千億円は有りました。 代位弁済していないのを入れたら、3千億円も有ったと当時は言われておりました。

   N保証も平成10年になると、新規の住宅ローンの保証を止めることになります。 理由は金融機関の吸収合併が、進んで行ったからです。 この2、3年前に抵当権者同士として、しばしば話をしていた他社の担当者達も次々に辞めて行きました。 そして、社名もどんどん変わっていきました。

   ある保証会社の知人などは、給料も大幅に下がり、加えてボーナスも1ヵ月分になり、挙げ句の果てに自分の家が競売にかかってしまいました。 その知人は、それをやむなく任意売却で処理をしたのですが、それでも住宅ローンの残債が1千万円も有った為に、彼の退職金を前借りして補ったなんて話も有りました。

   この同僚は、自分の家を任意売却で処理中に、彼の担当する債務者の不動産を競売にかけておりました。 その時の彼の心境はもの凄く複雑だって嘆いていました。

   昭和の時代もこの頃になって、住宅ローンの事故となる原因が明らかに変わってって来ました。 1960年代の頃は、事故になるまでの平均時間は約60ヵ月でした。 不動産を購入して5年持てば、病気、怪我などで収入が減ったとかが無い限り、なんとか事故を起こさずに持ってしまいます。  だから5年以内で事故になる人は計画性も無く買った人が多いのです。 そして不動産業者は住宅金融公庫のゆとり返済、年金のステップ返済を利用し、今の家賃で自宅が買えますと言って何千万もの買い物をさせました。  確かに返済は家賃と同じ位の額ですが、ところがマンションの場合2万円前後の管理費、固都税などローン返済の他に3万円 ~ 4万円の金がかかります。

   それに月々の返済額を少なくして、ボーナス返済を選ばされた人は普通は、本来ならばボーナスで一息付ける筈なのですが、それもできませんでした。 戸建を購入した方々は固都税はマンションより高いし、町会の付き合いだ建物に何かあれば、全て自己負担です。 こうして金がかかり過ぎ、5年を持たずに自己破産とか競売になるわけです。

   ところが最近は10年、15年と払っていて、リストラや賃金のカットなどで事故になる人が増えています。 年収800万円の人が500万円になってはローンの返済計画も狂って当たり前です。

   N保証も6ヵ月出ていたボーナスが2ヵ月になってしまい、同僚のBさんも300万円の収入減です。 私のその中の一人なのですが、その頃、サービサー法ができ、私の居たN保証からも債権回収会社へ転職した者もいます。

   このN保証は、残念なことに、平成12年6月に3月の決算ができず株主総会が開催できず、破綻してしまいます。 同僚だったBさんは希望退職で退職金も少し多く貰い7月に退職しました。 付き合いのあった不動産屋に就職ができ、何とか債務者にならずに済み、自宅も売らずに済みました。 Bさんは債権者と債務者は紙一重だという事を痛感したそうです。

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競売で買い戻す方法

d ファイナンシャルプランナーさんとか競売代行業者さんなどは、競売にかかってしまった不動産を競売での買い戻しを提案する方が多いようです。

ファイナンシャルプランナーさんが競売を勧める大きな理由の一つには、不動産の免許を持っていない場合が多いので、任意売却を直接ご自身で行えないからです。 それと、所詮他人のお金です。 競売で確実に落札するには、かなり高い落札価格を設定しなければなりませんが、自分で出すお金 では無いので気にならないのです。

問題なのは、思惑通りに落札できなかった場合です。 任意売却で行っておけば、確実に手放さずにも済んだ物件を第三者に落札されてしまったケースを しばしばうかがいます。

特に、自宅の買い戻し、ご実家の買い戻しなどは任意売却を選択して欲しいと思います。

マンションの管理費滞納で競売

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任意売却のタイムリミット

任意で不動産の売却を行っている途中で、債権者(抵当権者)側より、『現在行っている任意売却を取り下げてください。』という命令が下される ことが極々たまにございます。

これは、今後、任意売却では無く、競売で処理しますという意味です。 なぜ、競売になってしまうのか? 当社で経験した任意売却取り下げの理由は 下記のケースです。
  • 依頼主との連絡が途絶えてしまう - 依頼を受けた不動産の販売活動をしていて、購入希望者が物件を観たいと言ってきても、依頼主様に全く連絡が取れなくなってしまって販売活動の維持が困難になったとき。 債権者が依頼主様に連絡を取ろうとしても全く連絡を取る方法が無くなってしまっているときなどです。
  • 販売価格が相場では無い場合 - 債権者は1円でも多くお金を回収したいと考えております。 任意売却の相場で処分するよりも競売で行った方がより多く回収できると考えた場合などは販売価格の設定は高いです。 この場合、販売価格が高いので買い手も見つからず時間切れで競売へと移行する場合には債権者側より、任意売却での販売活動を降りてくださいと指示されます。
  • 競売までの時間が無い場合 - 債権者・抵当権者によっては、競売の申立から入札まで、たったの3ヵ月・4ヵ月ということがあります。 3ヵ月・4ヵ月では、その物件を買いますという特定の方が居ない限り任意売却は難しいことが多いです。 また、ご依頼人様の行動が遅過ぎて販売活動が制約される場合などです。
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任意売却相談デスクへご相談ください


銀行・金融機関から任意売却をしませんかという通知が届いたら。 あなたにはそれほど多くの時間は残されておりません。 この通知が最後通牒のようなものです。 この提案を無視すると、流れは一気に競売へと突き進みます。  競売となってしまっても、任意売却との同時進行で処理出来る場合が多いのですが、この申し出が届いたら、出来うる限り早く行動を 起こしてください。

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顧問弁護士・顧問司法書士さん紹介のページだったのですが、先生方の強いご希望により先生方ご紹介のページは削除させていただきました。
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任意売却の処理例

任意売却で助かりましたd
過去に、私どもが行った任意売却の処理例を端的にまとめてみました。 実際には1年とか9ヵ月とか6ヵ月もかかって処理している任意売却です。 それらをA4サイズ1枚程度に要約しておりますのでヒョットしたら意味不明な部分が有るかもしれません。 もし意味不明でしたら申し訳ございません。
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